162亿左手倒右手，凭空生出十几亿：深圳旧改"空手套白狼"的生意经

风从南方来

一个籍籍无名的东北商人，三天之内倒手一笔162亿的旧改项目。从头到尾，他没有盖过一块砖。却凭空赚走十几亿。而接盘的恒大项目烂尾，万科巨亏数百亿，最终由公共财政接住。私人套利落袋，全民风险兜底的剧本，在深圳旧改市场真实上演。这不是小说。

这是财新《金融我闻》近期调查还原的一条深圳旧改利益链。链条的主角叫王占江，一个早年在吉林做地产、2016年才南下深圳的商人，他的公司叫桦盛系。一张央企招牌，成了私人套利的提款机。一张央企招牌，如何落到无名商人头上2016年的深圳旧改市场，本地房企林立，外来者寸步难行。王占江名不见经传，却在这一年撬开了一道门。破局的钥匙，是中信置业。公开工商信息显示，2016年9月，桦盛系与中信置业合资成立"深圳市星火新腾置业"。表面股权结构为中信置业持股40%，是名义大股东；桦盛系通过关联主体合计掌握实际控制权。

2017年4月，时任中信置业董事长胡东海，出任这家合资公司的董事长。一张央企招牌，由此披到了一个东北商人的旧改项目上。在旧改审批链条里，央企背景意味着信用，意味着"稳妥"，意味着更顺畅的过关。而这层光环，最终服务的并非国资，而是一个私人套利主体。顺带一提，胡东海已于2026年5月前后被带走调查，财新对此有公开报道。链条上游是否另有其人，部分信源有所提及——对此本文不作展开，火力始终对准机制本身。深圳旧改项目实景。"安居建业&益田"等国资平台先后接盘多个出险房企旧改项目。不做开发，只做"二道贩子"拿到项目，不是开发的开始，而是倒卖的起点。桦盛系的玩法极其纯粹：高溢价拿旧改立项，立项后迅速转手，利益落袋，风险留给下家。2017年，桦盛拿下龙华岳盟工业区旧改，仅仅3天后，便以160多亿元转让给恒大。几乎同期，深圳新概念建材厂旧改以107亿元转让给恒大。两笔合计超过270亿元。支撑这笔收购的，是恒大与相关银行设立的约400亿元并购基金。龙岗布吉一处旧厂房项目，则被转让给万科及其影子公司"博商系"。从头到尾没有盖过一块砖、浇过一方混凝土，只倒卖资格与招牌。深耕实业的房企，要拿地、要盖楼、要扛周期。而桦盛系，从头到尾没有浇过一方混凝土。它卖的，是旧改的"资格"和央企的"招牌"。风险转移的精巧设计如果只是赚差价，这只是一桩高明的生意。真正精巧的，是风险的转移设计——让套利者安全离场，让接盘者独自吞下苦果。恒大一侧：用银行并购基金接盘旧改项目，左手倒右手，账面凭空生利。

2021年恒大暴雷，岳盟工业区项目随即烂尾，最终由深圳安居建业集团承接盘活。更耐人寻味的是另一条线。恒大借壳回A时引入1300亿战投，桦盛系子公司深圳麒翔投资出资50亿、持股1.6%。而在恒大暴雷前3个月——2021年6月，这笔股权被万科"博商系"子公司深圳晨耀接下。桦盛系，全身而退。接盘的万科，则背上了一笔53亿元的借款。万科财报显示，该笔对应桦盛系当初50亿投资的款项，已被全额计提坏账。而万科2025年巨亏超过885亿元。深圳湾超总T208-0054地块成交公告。恒大深圳总部地块最终由深圳安居建业系平台以75.43亿元接盘。风险可以转嫁，代价不能消失，只是换了个人来付。最终埋单的，是公共财政链条的最后一环，是公共财政。当恒大的项目烂尾、万科的窟窿越来越大，站在兜底位置的是国资平台。

公开数据显示，深铁集团（万科第一大股东）2025年先后13次向万科提供借款，合计307.97亿元，2026年以来又新增约45.28亿元流动性支持。与此同时，恒大162亿的烂尾项目，由深圳安居建业集团承接。万科2026年5月公告截图：第一大股东深铁集团向公司提供不超过25亿元借款额度。空手套白狼的套利者，早已全身而退。深耕实业的房企巨亏，国资平台借款填坑，无数与这条利益链毫无关系的普通人，成了最后那个接雷的人。私人套利落袋，公共财政兜底。尾声·制度之问把王占江、桦盛系当作一个标本，真正值得追问的不是"他赚了多少"，而是：旧改审批权为什么能被"借名"？央企招牌为什么能私用？风险为什么总能拐个弯，社会化给所有人？城市更新的本意，是让老旧的城区换新、让居民受益。但当审批权、信用权和接盘机制被一套套利逻辑串联起来，城市更新就异化成了一场"丢手绢"游戏——音乐停下时，烂尾楼和坏账留在了别人手里。

旧改的本意是让城市变新，这里却是让少数人暴富、让众人埋单。看得见的，是龙华、龙岗一片片停滞的工地。看不见的，是一条把私人套利、风险转嫁和公共埋单串成一体的转移链。前者终会被推平重建，后者若不被制度切断，只会换个城市、换块招牌，再来一遍。看得见的烂尾楼，看不见的转移链。