万科泊寓的死亡陷阱，给所有创业者上了一课

风从南方来

95.4%出租率、27万间运营房源、行业第一规模、客户满意度96.6%……
全是顶配数据，结果2025年净亏超1亿元，从盈利3000万到巨亏过亿，万科泊寓把“规模越大，死得越快”演绎到了极致‼️

表面：完美优等生，行业天花板
截至2025年底，泊寓的成绩单看着无可挑剔：
运营27.02万间房源，开业19.78万间，行业第一
整体出租率95.4%，客户满意度96.6%
13.2万间纳入保障性租赁住房，纳保量第一
轻资产托管规模破10.5万间，业内首个
服务企业客户超7100家，自有渠道获客88%
账面看，这就是长租公寓的“绝对王者”。
但背后真相：2025年前11个月净亏8881万，全年亏损超1亿，2024年还盈利3194万 。

内核：万村计划，埋了10年的致命雷
所有亏损的根源，都指向2017年那场激进豪赌——万村计划。
当年长租公寓资本火热，万科高举高打：
以高于市价整租深圳近2000栋城中村农民房，超10万间房源，租期12年，约定每3年涨租10%。
当时的逻辑很简单：
房价永远涨、租金永远涨，用“高收低租”抢房源，靠未来租金上涨赚差价。
谁也没想到，这成了三大死亡黑洞：

黑洞1：装修沉没成本，50亿资金永久沉淀
单间农民房装修成本2600-3000元/㎡，20㎡单间投入超5万元。
10万间房源，仅装修就砸了超50亿。


这笔钱要在12年租期里刚性摊销，每天都在亏钱，永远填不上。
黑洞2：租金倒挂，越租越亏的死局
合同锁定：每3年强制涨租10%，成本端刚性上涨。
市场现实：2020年后深圳租金大跌，部分城中村租金回调20%。
结果：收租越来越少，给房东的钱越来越多，租金倒挂彻底形成。
2025年刚好进入新一轮涨租周期，仅租金成本一年就多付近亿元 。

黑洞3：模式原罪，高出租率成亏损加速器
包租模式的致命缺陷：
成本刚性（固定租金+摊销），收入弹性（租金随行就市）。
市场上行时，赚差价；市场下行时，出租率越高，亏损越重。
95%出租率，本该是骄傲，却成了放大亏损的加速器——每多租一间，多亏一间。
再加上2025年清退3万间亏损房源，违约金+装修残值一次性计提，长痛变短痛，账面直接巨亏 。

母公司拖累：雪上加霜的千亿缺口
泊寓的亏损，离不开万科自身的至暗时刻：
2025年万科归母净利润亏885.56亿，两年累计亏超1380亿，刷新A股房企纪录。
资产负债率76.89%，净负债率123.48%，资金缺口超千亿。
集团75.8亿财务费用，泊寓按比例分摊，融资成本远超回报率
总部管理、营销费用分摊，进一步压缩利润
泊寓，成了母公司资金压力的“背锅侠”。

风从南方来

自救：断臂求生+全力轻资产
面对死局，泊寓只能下猛药：
断腕清退：2025年清退深圳、厦门3万+亏损房源，关10余家万村门店，斩断现金流出血点 。
全力轻资产：托管规模破10.5万间，把重资产项目“由重转轻”，转让股权回笼资金，保留经营权赚管理费。
但代价是：轻资产管理费远低于重资产租金收入，2025年营收近5年首次下滑。
3. 绑定保租房：13.2万间纳入保租房，降低融资成本，但租金溢价更低，盈利修复有限。

行业对照：有人巨亏，有人稳赚
同样是长租公寓，差距天壤之别：
龙湖冠寓：95.7%出租率，盈利稳定
华润有巢REIT：净利润同比增19.6%
核心差异：模式不同。
泊寓死在包租模式（重资产、担风险、赚差价）；
赢家靠轻资产+资管协同（做服务、抽管理费、不担风险）。

给创业者的3个血淋淋教训
1. 规模不是护城河，低成本才是
盲目扩张、高价拿资源，一旦周期反转，规模越大，死得越快。
2. 永远别赌“永远上涨”
把盈利押注在单边上涨预期上，写进合同的刚性成本，会成为周期反转时的索命绳。
3. 选对模式，比努力重要100倍
包租模式（重资产、高风险）黄昏已至；轻资产、做服务、赚稳定钱，才是穿越周期的王道。

郁亮早年说：“低估了万村计划的困难，目前没发现公寓能赚钱。”
如今看来，不是公寓不赚钱，是包租模式，注定赚不到钱。
当合同锁定的租金在涨，市场租金在跌，收进来的每一分钱，都在填过去的坑。
27万间房住满又怎样？方向错了，努力全白费。