写在万科将破3元之际，看看深圳的万科与万科的深圳，都在努力还债的路上

风从南方来

深业集团有限公司作为深圳市国资委全资控股的大型综合性国有企业集团，除了近期通过接手中山市深业万胜投资有限公司的股权深圳国资（深业集团）又一次悄无声息出手，协助万科解决债务问题，为万科提供了宝贵现金流之外，也通过深圳市安居建业投资运营有限公司与万科有着密切合作。
一、关于深圳市安居建业投资运营有限公司（后简称深圳安居建业）
深圳安居建业，成立于2022年1月21日。是一家由深圳市政府统筹设立、聚焦房地产风险化解与城市更新的市属混合所有制企业，核心股东包括深圳市安居集团（40%）、万科（20%）、深业集团（20%）及特区建工集团（20%），注册于深圳市罗湖区，注册资本20亿元人民币。
公司以“纾困房企、盘活存量、推动城市更新”为核心使命，通过市场化手段承接问题项目、提供庭外重组服务，并主导多个大型旧改项目落地，是深圳探索“政府+行业+市场”协同纾困机制的关键载体。
二、关于向南村旧改
在查询该企业信息的时候，其实发现了一则好消息：2026年6月，该公司确认为南山区向南村城市更新单元一期实施主体（通过子公司安和二号），原恒大项目100%签约率，正式进入建设阶段，总建面超百万平米。
针对向南村的信息介绍可以参考《深圳市南山区城市更新和土地整备局关于南山街道向南村城市更新单元一期项目实施主体确认的公示》，我这边便不作赘述。
大家是否又发现了很神奇的两个字“恒大”，殊不知深圳这些年默默的在还房地产的债，在用实际行动履行“谁家的孩子谁抱”。
深圳市安和二号房地产开发有限公司是深圳市安居建业体系内专注城市更新项目实施的国资背景房地产开发主体，核心任务为承接并推进原由恒大主导的南山区向南村城市更新项目，目前已完成一期100%签约并获政府公示确认为实施主体。
我也很好奇的去查了一下安和一号与安和三号等，还蛮有意思。
三、关于安和
深圳市安和一号房地产开发有限公司是一家成立于2022年9月26日的房地产开发企业，核心任务是承接并重启原恒大集团在深圳湾超级总部基地的核心地标项目，现主导开发“深圳湾金融中心大厦”（原深超总B塔），定位为湾区科技金融新地标。
在代建服务候选人公示中，有且仅有万科一位候选人入选。最终，深圳市万科城市建设管理有限公司以1.338亿元的报价成功获取深圳超总B塔的代建服务。
深圳市安和三号房地产开发有限公司是一家专注于房地产开发经营的法人独资企业，核心项目为深圳坪山“春和府”，由安居建业集团操盘、兴业国际信托提供资金支持，定位为承接原恒大遗留项目的“保交楼”国资背景开发主体。提供高性价比精装住宅产品，通过政府主导的“保交楼”机制完成城市更新项目交付。
万科作为该项目背后核心操盘平台（安居建业）的四大股东之一（持股20%），说实在的，在创建这个组合的时候，恐怕也没能想到自己其实也是在水中，而非岸上吧。
四、关于旧改
我也顺便梳理了一下，万科近年来参与的其他旧改项目。
在上海，联合地方国企，延续成熟产品线
上海宝山区杨行镇城中村改造项目（“四季都会”系列）。万科并未独立拿地，而是与上海当地企业（如上海江杰荣泰、上海杨行资产经营有限公司等）组成联合体，以协议出让的方式获取地块。通过联合体形式，万科只需承担约30%的股权比例，大幅降低了资金压力；同时利用自己成熟的“四季都会”产品线加速项目周转，实现快回款。
在合肥：政企联动，打造超级城市更新集群
合肥市庐阳区城市更新项目（一期至三期，如悦映青川、云映青澜、星映汀湖等）。由地方国资（庐阳国投）携手万科苏皖公司共同打造。万科作为贯穿始终的操盘手，输出其十余年深耕城市的“造城”经验和代建代销能力。这种模式下，万科充分发挥了产品力和营销优势，多个项目实现了“逢开必罄”，不仅巩固了其在合肥的市场地位，也获得了稳定的现金流。
在成都：强强联手，探索高浓度社区更新
成都高新西区檬柏社区城市更新示范单元（M-LOOP城市园环住区）。高新区建设主力军“高投集团”与万科共同开展城市单元有机更新及综合住区开发6。依托地方国资的区域资源整合能力，结合万科在未来社区理念、商业街区运营等方面的专业优势，共同打造集居住、教育、商业、生态于一体的新型社区。
在深圳大本营：深铁输血与资产盘活闭环
红树湾项目权益转让、龙华区长湖头村城市更新项目（万科启城家园）等。大股东深圳地铁集团（深铁）直接注资或资产划拨，以及万科自身在城市更新领域的长期深耕。在深圳本地，万科的旧改更多依赖于第一大股东深铁集团的信用背书和资金支持。例如将红树湾项目部分权益转让给深铁以快速补充流动性；同时依托深铁的轨道交通资源优势，探索TOD综合开发模式。
在当前房地产行业从“增量扩张”转向“存量提升”的背景下，万科的这种打法主要基于以下三点考量
降低资金杠杆：通过与城投平台或地方国企合资，万科能以较小的资金撬动大体量的旧改项目，缓解自身的现金流压力
发挥专业长板：地方国企往往拥有土地资源和政策优势，但缺乏市场化操盘经验；万科则输出品牌、设计、营销和物业服务能力，实现优势互补
获取确定性收益：相比于过去高杠杆拿地博取超额利润，现在万科更倾向于“做一成一”，通过代建代销或合作开发，获取稳健的开发利润和管理费收入。
正是万科在全国范围内推行“轻资产、重运营、强合作”转型战略的一个缩影。
如果把万科比作一家公司，“国资+万科”模式就是它给自己买的一份“防弹衣”，它确实让万科放弃了部分“超额暴利”，让账面利润率变得平庸；但在当前的行业寒冬下，它换来了极低的资金成本、安全的现金流和极高的生存概率。在当前的房地产下半场，活下去并保持稳定的造血能力，远比追求纸面上的高利润率重要得多。
资料来源：1、原恒大深圳超总项目纾困复工，万科代建低调“喝汤”https://www.cls.cn/detail/13978612、《深圳市南山区城市更新和土地整备局关于南山街道向南村城市更新单元一期项目实施主体确认的公示》https://www.szns.gov.cn/nsqcsgxj/gkmlpt/content/12/12822/post_12822680.html?jump=true#15473